Германию нельзя назвать лидером рынка недвижимости, несмотря на четкость законодательства, в котором прописаны права собственников. Однако думаем, что нашим читателям будут небезынтересны возможности, предлагаемые этим рынком.
Как рождается спрос
Несмотря на относительно невысокий спрос на рынке недвижимости Германии со стороны российских покупателей, сделки купли-продажи и тем более аренды все же заключаются с завидным постоянством. Отсутствие ажиотажа может объясняться несколькими факторами, не последним из которых становится, как это ни удивительно, строгость и основательность законодательства. «Наши сограждане в какой-то степени очень легкомысленно относятся к осмотру недвижимости и принятию решения о покупке, а в Германии все очень строго. И если вы хотите, чтобы вам подобрали по вашему запросу варианты, сначала необходимо заключить договор, чтобы компания была уверена в намерениях покупателя. А для того чтобы посмотреть эти объекты, необходимо подписать договор с конкретным немецким брокером, который имеет права на этот объект», – рассказывает Мария Бобылева, начальник отдела зарубежной недвижимости компании Euro-Resident.
Это связано с тем, что если покупатель посмотрел объект, то он в любом случае обязан, даже в случае покупки через другого брокера, выплатить первому брокеру комиссию, которая, как правило, составляет около 5 % от стоимости объекта. Кроме этого, важными факторами при покупке являются личные связи со страной: деловые, исторические или просто эмоциональные.
Тем не менее, преимуществ проживания в Германии, в том числе для наших соотечественников, достаточно: это и удобное транспортное сообщение, объясняющееся географической близостью с Россией, и огромная русская диаспора, развитая сеть русских магазинов и фирм и, разумеется, просто высокий уровень жизни. Ограничений на покупку недвижимости не имеется, равно как и на сдачу в аренду собственником-иностранцем. Покупая жилье в Германии, можно быть полностью уверенным в его правовой защищенности, а наличие статуса собственника решает многие визовые проблемы.
Цены на недвижимость
О трех основных факторах, влияющих на цену недвижимости в Германии, «Собственнику» рассказала Лариса Хорева, генеральный директор Avenue Property. Это географическое расположение, сумма будущих расходов на содержание дома, а также близость к городу или железнодорожной станции.
«Жилье на территории бывшей Восточной Германии существенно дешевле и пользуется небольшим спросом. Свыше миллиона домов между Одером и Эльбой пустуют, а в Берлине предложение превышает спрос на 100 тыс. квартир и домов. Причина понятна: жилье не отвечает современным стандартам. Шансы со временем удачно продать или сдать в аренду такие дома или квартиры невелики. Исключение составляют несколько отдельных городов и их окрестности. Это, прежде всего, фешенебельные Потсдам в пригороде Берлина и Дрезден (1,5-2 тыс. евро/кв. м), портовый Росток (1-1,3 тыс. евро/кв. м), а также Эрфурт и Коттбус (1,5 тыс. евро/кв. м).
В Западной Германии самыми дорогими городами в настоящее время являются Мюнхен (цена дома с небольшим участком как в самом городе, так и в пригороде – 3,5-7 тыс. евро/кв. м), за ним следуют Кельн, Штуттгарт и Франкфурт (3-4 тыс. евро/кв. м), Гамбург, Дюссельдорф, Берлин, Карлсруэ, Бонн, Регенсбург (2-3 тыс. евро/кв. м). Квартиры стоят немного дешевле. Средняя цена на недвижимость в хороших районах Германии составляет 1,5-2 тыс. евро/кв. м», – объясняет Лариса Хорева.
Как уже было сказано, серьезную роль в ценообразовании играет планировка и техническое оборудование дома. Более экономичное жилье в будущем стоит дороже, но зато полностью оправдывает себя позже. Примерно в полтора-два раза может упасть цена дома, расположенного вдали от железной дороги, однако столь же быстро уменьшаются и шансы выгодно его со временем продать.
Скупая недвижимость
«Помимо приобретения недвижимости, наших клиентов интересует такой вид инвестиционной деятельности, как инвестиции в сданное в аренду жилье: отдельные квартиры или целые дома», – рассказывает Владимир Давыдкин, руководитель коммерческого отдела компании Arquette Group Ltd. При этом он особенно выделяет Баварию, уточняя, что маклерские услуги в этом регионе (оплачиваемые покупателем) составляют 3 % плюс 16 % НДС (т. е. 3,48 %), а со следующего года НДС в Баварии будет составлять 19 %.
Говоря о катастрофической финансовой ситуации отдельных городских общин, которые избавляются от своего жилого фонда почти за любые деньги, лишь бы увеличить свою ликвидность, Владимир Давыдкин приводит цитаты из немецкой прессы. В частности, Sueddeutsche Zeitung от 7/8.1.2006 пишет: «Кассы коммун уже давно опустели, и они хотят расстаться со своим жилым фондом. В ноябре 2005 года все удивлялись, когда узнали, что фонд Cerberus скупил у Немецкого Совета профсоюзов 23 000 квартир по цене 900 евро за кв. м. С 2001 года хозяина сменили в стране 600 000 квартир. Самой крупной сделкой была покупка летом 2005 пакета из 150 000 квартир у EON. Фонд коммун и земель Германии насчитывает сегодня 3 млн квартир». Неудивительно, что в такой ситуации и ипотечный кредит в Германии стал почти самым низким за последние десятилетия: от 2 % в швейцарских франках до 3,9-4,5 % в евро.
И лишь в одном сегменте рынка недвижимости наблюдается серьезное повышение цен. Так, по словам Ларисы Хоревой, стабильно прибавляет в цене элитный сектор жилья, как, например, дома в районе Грюнвальда (Берлин), покупка которых также может считаться выгодным капиталовложением. Владимир Давыдкин же и вовсе предполагает, что российский инвестор «не должен «проспать» самый интересный период инвестиций».